Cómo comprar una vivienda: Una guía detallada para la compra de una vivienda

El proceso de comprar una vivienda puede parecer complicado, en especial si es la primera vez. Son tantos los factores que se deben tener en cuenta, incluidos la puntuación crediticia, el pago inicial, las tasas hipotecarias, los gastos de cierre y las contribuciones sobre la propiedad, que no es sorprendente que para mucha gente la compra de una vivienda y obtener los medios para pagarla les provoquen confusión y estrés.

Pero, obtener una hipoteca no tiene por qué ser estresante. Y para lograrlo le ofrecemos esta guía detallada que le explica el proceso de compra de la casa y lo prepara para la experiencia.

1. Establecer un presupuesto para el pago hipotecario

Su pago mensual de una hipoteca debe ser un monto tal que le quede dinero para sus otros gastos. Y una buena pauta es que el pago mensual de una hipoteca, incluidos impuestos y seguros, además de las otras obligaciones mensuales de deuda, sea menos del 43 % del ingreso mensual bruto.

En el ingreso mensual bruto está incluido todo el dinero que gana por mes antes de impuestos. Por ejemplo, si usted y su cónyuge tienen un total de $10,000 mensual combinado antes de impuestos, lo más recomendable sería que los pagos mensuales de la hipoteca, el préstamo vehicular, la tarjeta de crédito y otros gastos por deudas no superen los $4,300.

Sin embargo, no es bueno usar esa regla como excusa para comprar una vivienda que lleve su límite de préstamo al extremo. Podría ser mejor tener un pago mensual de una hipoteca más bajo y contar con dinero disponible para otros costos. Todos queremos comprar una linda vivienda, pero también es necesario contar con el dinero para cubrir los demás gastos de la vida.

2. Decidir cuánto dinero entregar en el pago inicial

Entregar un 20 % del precio de compra de una vivienda ofrece claros beneficios. Por ejemplo, no deberá adquirir el seguro hipotecario privado (PMI). Pero, hay que aceptar que un pago inicial del 20 % no es una opción viable para todos, y es posible que pueda aportar menos dinero, así que lo mejor es que hable con su prestamista para ver qué opción es la mejor en su caso.

Si se le hace complicado aportar un 20 %, entonces solamente entregue el monto mínimo obligatorio. Siempre es importante guardar parte de los ahorros para cubrir otros gastos que surgen durante la compra de una vivienda nueva, como adquirir muebles, hacer reparaciones o mejoras.

Digamos que le interesa una vivienda de $300,000 y tiene ahorrados $25,000 y su prestamista la exige que haga un pago inicial del 3 % como mínimo, es decir, de $9,000. En esta situación, le convendría hacer un pago inicial mínimo de $9,000 y reservar los restantes $16,000 para muebles, mantenimiento y ahorros.

3. Verificar su puntuación crediticia

Gracias a la publicidad constante sobre el tema, seguramente sabe de memoria que es importante saber cuál es su puntaje crediticio antes de hacer una compra grande. El puntaje crediticio es uno de los primeros factores que analizan los prestamistas a la hora de determinar si usted es elegible para un préstamo para adquirir una vivienda. Por este motivo es fundamental asegurarse de que dicho puntaje sea la mejor posible antes de solicitar una hipoteca.

La mayoría de los prestamistas buscan un puntaje crediticio de 670 o superior. Si su puntuación crediticia no llega a ese número, puede haber programas de hipotecas asequibles que sean más apropiados para su situación actual. Asegúrese de comunicarse con su prestamista para analizar las opciones que hay.

4. Obtener la aprobación previa

Contar con una carta de hipoteca preaprobada para mostrar cuando busca una vivienda puede ser una ventaja frente a otros compradores. Les demuestra a los vendedores que sus intenciones de compra son serias, y también le permite saber qué tipo de viviendas puede permitirse pagar. Además de significarle una ventaja en relación con otros posibles compradores de vivienda, algunos agentes de bienes raíces consideran que una carta de aprobación previa es un documento obligatorio antes de presentar una oferta.

Cuando solicita la aprobación previa, se lleva a cabo una verificación profunda de su crédito. También será necesario que presente documentación que demuestre sus ingresos, activos y empleo. Una carta de aprobación previa para hipoteca suele tener una validez de entre 60 y 90 días. En caso de necesitar tiempo adicional, quizá deba obtener nuevamente una aprobación previa para solicitar otra carta.

5. Ver viviendas

De manera ideal, lo mejor sería que visite la mayor cantidad de viviendas que cumplen sus requisitos antes de hacer una oferta. La compra de una vivienda es una gran decisión, y es crucial que todo sea como debe ser. Pero, si debe mudarse rápidamente, entonces tendrá una cantidad limitada de viviendas que podrá visitar.

Siempre es importante tener en cuenta que la vivienda ideal en todo sentido puede no aparecer. En lugar de buscar una vivienda perfecta, es más práctico ver casas que cumplan con los requisitos principales y estar dispuestos a hacer modificaciones pequeñas que la conviertan en la vivienda deseada.

Cómo elegir un agente de bienes raíces

El agente de bienes raíces que seleccione le ayudará a gestionar el proceso de compra de la vivienda, por eso, es importante elegir bien. Antes de decidirse por un agente, asegúrese de leer los comentarios en línea para tener una idea de qué tipo de experiencias han tenido otras personas con él.

Y es importante que, antes de decidirse por uno, hable con varios agentes de bienes raíces. De esta manera, podrá hacerles preguntas y evaluar el conocimiento que tienen del mercado local. También ayuda para descubrir con quién se siente más cómodo, ya que trabajarán juntos, será como su guía para comprar una casa.

Una vez hecha la elección, puede darle a su agente una lista de cuáles son las características que busca en una casa. En la lista puede incluir:

• Cercanía al trabajo, escuelas y tiendas
• Condición del inmueble
• Tipo, tamaño y distribución de la vivienda
• Servicios y características
• Su presupuesto
• Características del vecindario

6. Hacer una oferta

Una vez encontrada la vivienda deseada, llega el momento de hacer la oferta. Según sea la situación, puede igualar el precio inicial, hacer una oferta menor o una oferta mayor si sabe que hay otras ofertas por esa vivienda. En este proceso contará con la ayuda de su agente. Si el vendedor espera que haya varias ofertas, entonces es imprescindible que haga la suya lo antes posible. Es posible que si espera demasiado, pierda la oportunidad.

Su oferta puede destacarse si hace un depósito de buena fe y sustancial que le demuestre al vendedor que su intención de comprar la vivienda es firme. Los depósitos de buena fe suelen ser de entre el 1 % y el 3 % del precio de lista, pero pueden ser mayores, y se mantienen en cuentas de depósito en garantía hasta el momento del cierre.

Escribirle al vendedor una carta personal es otra forma de mejorar sus posibilidades de comprar una vivienda. Con una carta personal, usted es mucho más que un simple nombre en una oferta y le da la posibilidad de establecer una conexión con el vendedor y contarle por qué esa vivienda es perfecta para usted. Es un detalle personal que puede ayudarle a destacarse de entre la multitud.

7. Programar una inspección de la vivienda

Ahora es el momento de contratar a un inspector de viviendas profesional y capacitado para que haga una evaluación de la vivienda. Es importante analizar muy detenidamente el informe, en especial si compra una vivienda antigua. Aquí le compartimos qué verificará el inspector:

• Estructura. El “esqueleto” de la vivienda, los cimientos y su entramado.
• Exterior. Pasarelas, ingreso vehicular, revestimiento, sistema de drenaje, alcantarillas, puertas y ventanas.
• Techo. Cubierta del techo, drenaje, vierteaguas, tragaluces y chimeneas.
• Plomería. Sistema de drenaje y de suministro de agua, calentador de agua y sistema de almacenamiento de combustible.
• Electricidad. Cables, disyuntores, fusibles y desconectores del ingreso del servicio.
• Calefacción. Sistemas de calefacción, ventilación, conductos de humo, chimeneas y fuentes de energía de calefacción.
• Aire acondicionado. Sistema de enfriamiento de la vivienda, incluido el equipo de enfriamiento a través de la pared y central.
• Interior. Paredes, cielorrasos y techos, verificación de manchas de agua o humedad.
• Ventilación. Aislamiento y sistemas de ventilación mecánicos adecuados.
• Chimeneas. Instalación adecuada, así como seguridad e idoneidad del tiraje de la chimenea y del conducto de humo.

8. Postulación formal de una hipoteca

La compañía hipotecaria procesará su solicitud y le enviará los documentos de divulgación iniciales para que los revise y los acepte. Luego, pedirá una valoración de la vivienda para asegurarse de que el precio de compra no supera el valor de mercado de la propiedad. Y por último, un evaluador de riesgo analizará su solicitud antes de tomar una decisión sobre el préstamo para la vivienda.

El tipo de préstamo hipotecario que solicite modificará el pago inicial exigido, la tasa de interés y otras cosas más. Entre los tipos de hipoteca comunes se incluyen:

• Préstamos convencionales. Pueden tener tasas de interés fijas o variables que no cuentan con respaldo del gobierno.
• Préstamos de la administración federal de vivienda (FHA). Estos son muy populares con quienes compran por primera vez una vivienda. Los inmuebles deben cumplir con determinados estándares para calificar.
• Préstamos del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA). Estos tienen como público objetivo familias de ingresos bajos a moderados que viven en zonas rurales. No se requiere pago inicial.
• Préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA). Estos tienen como finalidad ayudar a los veteranos, a los miembros de las fuerzas armadas en servicio activo y a determinados cónyuges sobrevivientes de veteranos para que sean dueños de sus casas. No se requiere pago inicial.

Programar una valoración de la vivienda

Mientras se lleva a cabo el proceso de la hipoteca, su prestamista hará una valoración de la vivienda para determinar cuál es el valor de mercado y asegurarse de que el monto del préstamo sea el apropiado para el valor de la vivienda. La vivienda funcionará como colateral para el préstamo, por lo que su prestamista debe asegurarse de que puede recuperar el dinero del préstamo si usted deja de cumplir con el pago mensual de la hipoteca.

Comprar un seguro para la vivienda

Con frecuencia, los prestamistas exigen un seguro del propietario de vivienda, por lo que debe comenzar a buscar una cobertura de inmediato después de que se acepte su oferta a fin de evitar demoras. En general, se exige prueba de que se tiene seguro antes de terminar el proceso de la hipoteca.

9. Cerrar el trato

¡Felicidades! Antes de la fecha de cierre, asegúrese de revisar cuidadosamente todos los documentos y de saber cuáles son los gastos de cierre. Una vez que firmó, usted es oficialmente el propietario de la vivienda. Se reunirá con el vendedor, su corredor y su abogado para revisar toda la documentación necesaria.

Preguntas frecuentes sobre comprar una vivienda

¿Actualmente es un buen momento para comprar una vivienda?

El mejor momento para comprar una vivienda depende de sus necesidades así como del presupuesto que tenga. Es algo muy personal. Si tiene planes de vivir a largo plazo en la misma vivienda, comprar ahora sería práctico. Ya que le permite crear capital.

¿Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda?

Para saber cómo se calcula el pago de una casa según el tipo de hipoteca que elija, puede tener que hacer un pago inicial del 0 % al 20 %. También necesitará fondos para cubrir gastos adicionales, además del costo de la mudanza y la inspección de la vivienda.

¿Puedo usar mi plan 401(k) para comprar una vivienda?

Puede hacer un retiro anticipado de su plan 401(k) para ayudar con la compra de su primera vivienda. Y también es posible que tome un préstamo del plan 401(k) si su empleador lo permite. Tenga en cuenta que hacer algo así reducirá los ahorros para su jubilación, y es posible que no reciba parte de los ingresos que podría haberle reportado ese dinero. (Consulte a un asesor financiero).

¿Cuánto debo ofertar por una vivienda?

La oferta que haga debe ser en relación con las condiciones del mercado actual. Si hay muchas ofertas por esa vivienda, tal vez la suya deba ser más alta. Si no es un mercado local de bienes raíces competitivo, entonces su oferta puede ser menor al precio inicial.

¿El dinero entregado en el depósito de buena fe se toma como parte del pago inicial?

Los depósitos de buena fe pueden ser parte del pago inicial o para cubrir los gastos de cierre.

Su banco vecino

Probablemente hay una sucursal de Citizens muy cerca de usted. Estaremos encantados de ayudarle.

Encuéntrenos hoy mismo